南国都市报6月30日讯（记者 林文泉）物业中标后私自将小区全部服务转包给全资子公司，业主以此为由拒交物业费，这笔钱究竟该怎么算？近日，海口市龙华区人民法院审结该起纠纷。法院审理认定，案涉物业公司将全部物业服务整体转委托给其全资子公司的行为违法，相关委托协议及前期物业合同均依法无效。但考虑到原告已实际提供物业服务，双方形成事实服务关系，法院最终判决业主仍应向原告支付欠付的物业费及公摊水电费。

　　2023年10月31日，海口市某小区业主唐某华办理房屋收房手续，同日与某物业服务公司签订《前期物业服务合同》。2025年6月3日，某物业服务公司向唐某华发送催告短信，要求其支付欠缴物业费共计5195.96元。

　　案涉小区物业服务项目于2021年8月6日完成招投标开评标程序，中标单位为海南衍某物业管理有限公司，且已在住房和城乡建设局完成备案。

　　本案原告某物业服务公司系海南衍某物业管理有限公司的全资子公司，两公司于2023年5月1日签订《物业专项服务委托管理协议》，约定将案涉小区全部物业服务事项委托原告进行管理。

　　2024年11月28日至12月9日，案涉小区召开业主大会，决议不续聘某物业服务有限公司作为小区物业服务人，解聘时间为业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之日。某物业服务有限公司最终于2025年2月28日停止向案涉小区提供物业服务。

　　龙华区法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》，本案中，案涉小区经法定招投标程序确定的物业服务主体为海南衍某物业管理有限公司，该公司后续将小区全部物业服务事项整体委托给其全资子公司即本案原告，属于法律明令禁止的整体转委托行为，该委托协议依法应认定无效。

　　因原告并非案涉小区合法选聘的前期物业服务主体，其与业主签订的《前期物业服务合同》亦属无效。但鉴于原告已实际为小区提供物业服务，业主也实际接受了服务并享有相应权益，双方成立事实上的物业服务合同关系，业主仍应向原告支付欠付的物业费及公摊水电费。

　　法院释法

　　龙华区法院表示，前期物业服务主体的确定，应当严格遵循招投标等法定程序，物业服务企业不得通过整体转委托、母子公司承接等方式规避法定选聘要求。本案明确了两项裁判规则：违反法定程序订立的前期物业服务合同，以及违法整体转委托的协议，依法可认定无效；合同无效但物业服务已实际提供、业主已实际获益的，仍可按照事实物业服务关系，参照约定标准合理结算物业服务费用。

　　本案通过否定违法转委托行为的效力，对物业服务市场的违规操作形成约束，有助于倒逼前期物业选聘程序合法化、透明化，规范物业服务行业健康有序发展。