□南国都市报记者 袁玉龙 文/图
“普通住宅，摇身一变成别墅洋房？”“风机房为啥改成员工休息室？”为啥每张公共收益记录的收支情况表都有收入，最后却是负数？近日，海口雅居乐金沙湾一期、二期、三期多名业主向南国都市报《问政海南》栏目反馈，小区物业服务存在诸多问题。
“物业自2020年交房起将28层高层建筑定义为“洋房”并按3.6元/月·㎡收取费用，但未提供住建局备案依据。小区绿化仅少量乔木、无运动场等基础配套设施，与收费标准严重不符。2024年台风“摩羯”破坏的小区大门及门禁系统（二期1号门）至今未修复，存在安全隐患。”业主朱女士说道。
业主们表示，最突出的矛盾是物业收费与服务质量不匹配，目前小区物业费按较高标准收取，但实际服务水平跟不上，业主对高价收费的依据存在争议，多次沟通未果。
此外，业主还反映小区公共收益不透明，对于广告、停车等公共区域收益的收支情况，物业未公开明细。更让业主担心的是小区安全隐患问题：地下停车场长期堆放大量杂物和板材，有消防栓箱上还存放着具有助燃特性的除锈剂，一旦发生火灾，后果不堪设想，希望相关部门能介入排查，督促整改。
收费为什么那么高？
在业主提供的前期物业服务协议上，记者从第3页第七条看到，“本物业的物业服务费用实行包干制。乙方按以下方式及标准计收该物业的物业服务费：电梯洋房3.6元/月·㎡，别墅5.6元/月·㎡”。
“业主买房时，是跟开发商了解过这里情况的。在我们的商品房买卖合同上面也有相应的签署。”雅居乐金沙湾物业服务中心经理杓文荣说，收房时签署的前期物业服务协议已公示单价。
但业主似乎并不认同这种说法。
“我是小区二期所谓‘别墅区’的业主，当初购房时信息严重不对称，稀里糊涂就签了购房协议和前期物业服务合同。直到不动产权证办下来，我们才发现，开发商口中宣传的叠拼别墅，规划性质压根就是普通住宅。就连当初按住宅属性高价卖给我们的地下室，产权备案也变成了构筑物、工具间。”业主乐先生（化名）无奈地说。
发现实际规划、产权性质与销售宣传严重不符后，乐先生先后找到开发商和物业公司讨要说法。得到的答复是，合同已签字生效，业主须按约定履约，地下室仍要按照5.6元/月·㎡的标准缴纳物业费。
乐先生以地下室已备案为构筑物、并非标准住宅配套为由，多次追问是否仍适用现行收费标准、是否合规收费等问题。开发商与物业方面也坦承清楚这一产权现状，却一拖再拖。
“说到‘别墅区’对应的费用，所谓的别墅也属于住宅区。住宅有收费标准，这在合同上写的是多层住宅。对应的容积率、空间和高层都不一样，相应的单价也和政府做了报备，并不是凭空决定。”杓文荣说道。
服务为什么跟不上？
针对业主反映2024年台风“摩羯”过后门禁、绿化等设施长期未修复的问题，杓文荣解释称，目前已经垫资300多万元用于台风后抢修，但公共收益不足以覆盖全部维修成本。
绿化方面，台风后补种的苗木需要先观察存活情况，计划下半年统一补植。门禁系统因原有设备存在安全隐患已经暂停使用，预计6月底前将全部更换成新的摆闸系统。
此外，针对业主多次反映地下车库存在电动车违规入库、杂物堆放等消防隐患，杓文荣回应称，目前每周都会组织大扫除清理杂物，接下来会加强隐患排查力度。针对车辆进出问题，物业仅允许工作车辆临时进出地下车库搬运物料，日常管理会严格管控。目前小区已经设置了地面电动车充电棚，还配齐了灭火器，对于屡教不改的违规车主，物业会直接上报城管部门处理。
业主为什么没有享受公共收益？
针对业主关心的公共收益明细问题，记者也采访了杓文荣。杓文荣称，公共收益目前他们是单独做账，和物业费账户完全分开。按照明确的分配比例，扣除合理运营成本后，物业拿三成，业主分七成。从小区一期交付到现在，他们每年都会做公共收益年度报表，而且每栋楼的公告栏都按要求张贴公示了。
当记者问其为何小区业主称没有看到过时，他表示，“材料没看到，不代表它不存在啊。我们都是有记录的。可能小区候鸟业主比较多，很多业主过冬才过来，公示的时候刚好不在。”
杓文荣补充说道，今年他们还计划申请一个专门的独立监管账户，专门管理公共收益，以后账目会更公开透明，方便业主监督。
记者再次追问其属于业主部分的钱去哪了？是否用过属于业主部分的资金时？“我就实话实说，因为那个台风‘摩羯’，我们没有跟业主去收一分钱，我们物业公司垫了三百多万元。至于是否用过业主的公共收益，我们的报表里有体现。”
小区公共收益这笔钱到底从哪些地方来？又该怎么花？
记者了解到，凡是利用业主共有部分进行经营活动产生的收入，都属于公共收益范畴。《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
5月12日，记者提出查看报表，直至5月13日，雅居乐金沙湾物业才提供2021年至2024年的公共收益收支情况表。根据其提供的报表显示，2021年至2024年的公共收益均为负数。
针对业主关心的问题，南国都市报《问政海南》栏目将持续关注。
