11月4日，“海南自贸港政策解读”系列主题新闻发布会（第六十九场）——《海南自由贸易港城市更新条例》（以下简称《条例》）专场举行。发布会上介绍，《条例》已于9月30日经省七届人大常委会第二十六次会议审议通过，将于2027年1月1日起施行，共六章五十二条，覆盖城市更新从规划计划、项目实施、要素保障到监督管理的全流程。

　　南国都市报记者 王小畅

　　要求国企等带头盘活存量不动产

　　《条例》是海南回应城市更新实践诉求、落实国家顶层部署的地方立法成果。

　　《条例》首先构建“多元共治”新格局。城市更新投资大、周期长、诉求多，绝非政府大包大揽。构建“政府统筹、物业权利人主责、市场参与、专家支撑”的共治体系，压实县级以上政府统筹领导责任和乡镇（街道）、村（居）委会基层职责，鼓励物业权利人自主更新、要求国家机关和国企事业单位带头盘活存量不动产，并结合自贸港开放定位，允许境外自然人、企业依法以独资、合资、合作等方式参与项目谋划、建设和运营；同时设立城市更新专家委员会。

　　为避免“重项目推进、轻前期研判”和盲目改造，《条例》把“城市体检”设为刚性前置条件，未完成体检评估不得启动更新项目。并构建“城市体检—专项规划—片区策划—项目库—年度计划—实施方案”闭环，实行项目库常态化申报、动态调整。

　　搬迁安置坚持先安置后搬迁，补偿方式由群众自主选择

　　针对审批周期长、老旧建筑改造标准冲突等痛点，《条例》在严守安全底线前提下创新“柔性适配”规则。推行容缺受理、并联办理、告知承诺、豁免审批，允许大体量项目打包立项、分子项实施；明确在保障消防、抗震等公共安全底线的前提下，经论证可按改造后不低于现状的标准实施更新，破解老建筑达不到现行间距、日照、停车位标准而“改不动”的困局。

　　“民生优先”贯穿全篇。群众意愿是项目启动前置条件，物业权利人表决规则进一步细化；搬迁安置坚持先安置后搬迁，货币补偿、产权调换、房票安置由群众自主选择，鼓励房票安置并设激励措施，允许收购存量商品住房用作安置房；旧住宅区拆除重建建立征收机制，签约达到规定比例后可对少数未签约房屋依法征收。同时优先安排安全隐患突出、公共服务短板明显的项目，明确既有住宅加装电梯经业主依法表决通过后可免办建设工程规划许可证。

　　《条例》还凸显“海岛特色”：要求更新体现热带海岛、地域文化和民族特色，避免“千城一面”；创设“清凉城市建设制度”，鼓励建设生态冷源、通风廊道、风雨连廊和清凉绿地，新增风雨连廊顶棚及支撑结构不计入容积率；加强对骑楼街区、崖州故城、东坡书院等历史文化遗产的保护。

　　“智慧城市建设”等产业，符合条件的企业可享税收优惠政策

　　资金与土地是重要支撑。发布会介绍，金融监管总局会同住房城乡建设部制定了《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，指导金融机构设立专门的“城市更新项目贷款”品种，合理确定额度、期限、利率和担保措施。

　　棚户区、城中村改造、公租房建设经营项目免征城镇土地使用税、印花税、土地增值税；“市政基础设施”“城市品质提升和住房保障”“智慧城市建设”等产业，符合条件的企业可减按15%的税率征收企业所得税。

　　发布会上，省自然资源和规划厅有关负责人表示，将把规划、土地、不动产确权登记内容贯穿《条例》各章节，打通项目落地堵点。在规划衔接上，推行“单元＋地块”分层编制，区分重大调整、一般调整、技术修正三种情形分类简化修改程序，并通过容积率核定优化、容积率奖励、规划指标跨地块跨项目转移等方式，支持公共服务设施和市政基础设施补短板。

　　用地政策上，推行多用途组合供应、带设计方案出让、弹性年期出让、先租后让等多元供应模式，允许存量土地混合开发、空间复合利用、用途依法合理转换，并优化土地价款和使用年限规定。确权登记上，对权属不清、无审批手续、审批手续不全等情形可开展调查认定，不违反法律法规的，经公示后纳入项目实施方案一并办理相关手续。