为规范住宅小区公共收益管理，保障业主合法权益，提升物业服务质量，海南省住房和城乡建设厅近日印发了《海南省住宅小区公共收益管理的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）。

　　□南国都市报记者王小畅

　　小区哪些收入属于公共收益？

　　《指导意见》明确，公共收益是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（包括共用部位、共用设施设备，以下简称共有部分）依法开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入，扣除法定税收、能耗、人工等管理成本费用后获得的收益。公共收益归全体业主共有。

　　小区公共收益的使用由谁决定？

　　业主大会成立前，临时管理规约、前期物业服务合同有相关约定的，物业服务人可根据约定作为管理主体代为管理住宅小区公共收益。

　　业主大会成立后，利用业主的共有部分从事经营活动以及公共收益的分配、使用和管理应当由业主共同决定，并在业主大会议事规则、管理规约及物业服务合同中作出约定。委托物业服务人经营管理的，物业服务合同（包括前期物业服务合同）内容应当包括共有部分经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例等内容。

　　对公共收益的使用，《指导意见》要求，公共收益的使用须经业主共同决定。公共收益可用于补充住宅专项维修资金、共有设施设备的维护更新、房屋保险体检、增设设施设备等八种情形；不得用于依法依约应当由建设单位、水电气专营单位、个人或物业服务企业承担费用共五个方面的情形。

　　此外，临时管理规约、前期物业服务合同未作约定的，除提取合理成本外，公共收益经营管理主体可以依照有关规定，按照业主专有部分面积所占比例，于每年1月底、7月底前，将上半年业主共有的公共收益余额存入住宅专项维修资金专户的分户账；确需使用业主共有的公共收益用于其他用途的，公共收益经营管理主体应当就公共收益使用、管理等事项征求业主意见并形成业主共同决定后实施。

　　公共收益收支资金明细公示有啥要求？

　　《指导意见》要求公共收益经营管理主体应当建立公共收益收支情况台账清册、资料档案，每季度将公共收益收支资金明细在小区物业管理处、公告栏等物业管理区域显著位置公示一次公共收益取得、使用、经营合同签订等情况，原则上每季度首月10日前将上一季度公共收益收支明细（支出项应说明用途）、经营项目清单等进行公示，公示材料应附开户银行加盖业务公章的当期账户对账单、审计报告等相关证明材料，公示期不少于30日。

　　公示第四季度收支情况时，应一并公示上一年度收支情况。公示信息应当同时在业主微信群、相关物业信息平台等多种渠道同步进行。不能按期公示的，应当作出说明并公示理由。

　　对于公共收益的审计问题，《指导意见》要求，前期物业服务期间，物业服务人应按照物业主管部门有关规定，在将住宅小区公共收益存入由专户管理银行为项目所开设的专户前，完成相关审计工作并向全体业主进行公示。公示完成后，需在7个工作日内将资金一次性划转至专户管理银行。

　　年度公共收益达到一定数额以上的（具体额度及审计频次由业主共同决定）；物业服务合同终止的；业主委员会（物业管理委员会）任期届满的；业主委员会任期未满，业主委员会主任或半数以上委员离任的；业主普遍对公共收益收支情况存在异议，经由百分之二十以上的业主提出审计要求的。满足以上条件之一的，经业主共同决定后，业主委员会（物业管理委员会）或者物业服务人应当聘请第三方审计机构开展审计，审计费用从公共收益中列支。无业主委员会（物业管理委员会）的，可以由物业服务人委托开展审计，经业主共同决定后实施。

　　据悉，《指导意见》还对四类监管问题明确了监管部门及处置细则。具体监督管理情形包含四类：一是建设单位、物业服务人侵占、损坏住宅小区共有部分的；二是物业服务人不按规定公布、公示共有部分经营收支情况，或者物业服务合同终止时拒不移交公共收益收支账目的；三是业主委员会（物业管理委员会）拒不公布、公示公共收益收支情况，或业主委员会（物业管理委员会）任期届满，未按照规定进行公共收益收支情况公示、清查、审计、移交的；四是业主委员会（物业管理委员会）委员、物业服务人、公共收益第三方经营、代理会计机构等组织、企业、机构、个人有挪用、侵占公共收益或者其他损害小区业主公共权益违法违规行为的。针对上述违规情形，县级以上地方人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，依照有关法律法规的规定予以处罚。《指导意见》自2026年8月7日起施行，有效期至 2029年8月6日止。